Advertise

Pengertian Hak Guna Bangunan

Hak Guna Bangunan adalah salah satu hak atas tanah lainnya yang diatur dalam Undang-undang Pokok Agraria. Menurut ketentuan Pasal 35 Undang-undang Pokok Agraria yang berbunyi sebagai berikut :
( 1 ) Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
( 2 ) Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat ( 1 ) dapat diperpanjang dengan paling lama 20 tahun.
( 3 ) Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepadapihak lain.
Dapat diketahui bahwa yang dinamakan Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu selama 30 tahun. jadi dalam hal ini pemilik bangunan berbeda dari pemilik hak atas tanah dimana bangunan tersebut didirikan. Ini berarti seseorang pemegang Hak Guna Bangunan adalah Berbeda dari pemegang Hak Milik atas bidang tanah dimana bangunan tersebut didirikan . Atau dalam konotasi yang lebih umum pemegang Hak Guna Bangunan bukanlah pemegang Hak Milik dari tanah di mana bangunan tersebut didirikan. Sehubungan dengan Hak Guna Bangunan ini, 37 Undang-undang Pokok Agraria menyatakan bahwa :

Hak Guna Bangunan Terjadi :
a. Mengenai tanah yang langsung di kuasai oleh negara : Karena penetapan peerintah;
b. Mengenai tanah milik : karena perjanjian yang terbentuk autentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh Hak Guna Bangunan itu, yang bermaksud menimbulkan hak tersebut.
5.b. Subyek hak guna bangunan
Dalam kaitannya dengen kepemilkan Hak Guna Banguan , ketentuan Pasal 36 Undang-Undang Pokok Agraria menyatakan bahwa :
( 1 ) Yang dapat mempunyai Hak Guna Bangunan ialah :
a. Warga negara Indonesia,
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
( 2 ) Orang atau badan Hukum yang mempunyai Hak Guna Bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam ayat ( 1 ) pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperolah Hak Guna Bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika Hak Guna Bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.
5.c. Tanah yang dapat diberikan Hak Guna Bangunan serta cara terjadinya
Tanah yang dapat diberikan Hak Guna Bangunan adaklah :
a. Tanah Negara;
b. Tanah Hak Pengelolaan;
c. Tanah Hak Milik;
Sedangkan cara terjadinya Hak Guna Bangunan adalah :
a. Hak Guna Bangunan atas Tanah Naegara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk;
b. Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak Pengelolaan diberikan degan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Penelolaan;
c. Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang wajib didaftar pada kantor Pertanahan serta saat itu juga telah mengikat pihak ketiga dan mengenai tata cara pemberian dan pendaftaran Hak Guna Bangunan;
5.d. Jangka Waktu Pemberian Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud untuk Tanah Negara dan Tanah Hak Penelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat perpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun. Sesudah jangka waktu Hak Guna Bagunan dan perpanjangannya berakhir kepada bekas pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama.
Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara dan atas Tanah Hak Pengelolaan atas permohonan pemegang hak dapat diperpanjangan atau diperbharui jika memenuhi syarat :
a. Tanah masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut.
b. Syarat-syarat pemberiaan hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.
d. Pemanfaatan tanh tersbut sesuai dengan rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan.
Hak Guna Bangunan atas Tanah Pengelolaan diperpanjang atau diperbharui atas pemohon pemegang Hak Guna Bangunan setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan yang diajukan selambat-lambatnya 2 ( dua ) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut atau perpanjangannya dicatat dalam Buku Tanah pada Kantor Pertanahan.
Untuk kepentingan penanaman modal, permintaan perpanjangan dan perbaharuan Hak Guna Bangunan dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan yang ditentukan untuk itu pada saat pertama kali mengajukan permohonan Hak Guna Bangunan. Sehingga untuk perpanjangan dan perubahannya nanti hanya dikenakan biaya administrasi yang besarnya ditetapkan oleh menteri setelah mendapatkan persetujuan Menteri Keuangan. Persetujuan perpanjangan dan perbaharuan hak serta perincian uang pemasukan dicantumkan dalam keputusan pemberian Hak Guna Bangunan tersebut.
Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan atas persetujuan antara pemegang Hak Guna Bangunan dengan pemegang Hak Milik, Hak Guna Bangunan tersebut dapat diperbaharui dengan Hak Guna Bangunan baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan Hak Atas Tanah tersebut wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan.
5.e. Hapusnya Hak Guna Bangunan
Berdasarkan ketentuan Pasal 35 Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 dinyatakan bahwa Hak Guna Bangunan hapus karena :
1. Jangka waktu berakhir, sebagai mana ditetapkan dalam Keputusan Pemerintah tentang pemberian atau perpanjangan atau perjanjian pemberiannya.
2. Sebelum jangka waktu berakhir karena sesuatu tidak terpenuhi, yaitu :
a. Tidak terpenuhinya kewajiban atau dilanggarnya ketentuan oleh pemegang Hak Guan Bangunan.
b. Tidak dipenuhinya syarat atau kewajiban yang tertuang dalam pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik.
c. Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap.
3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum waktu berakhir.
Dalam pasal 36 ayat ( 2 ) Undang-Undang Pokok Agraria dikatakan bahwa orang atau badan hukum yang memunyai Hak Guna Bangunan dan tidak memenuhi syarat maka mengalihkan pada pihak lain yang memenuhi syarat, jika Hak Guan Bangunan tersebut tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu 1 ( satu ) tahun maka haknya akan hapus.
4. Dicabut untuk kepentingan umum berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 tahun 1961 merupakan cara yang terakhir untuk memperoleh tanah yang sangat diperlukan guna keperluan tertentu untuk kepentingan umum. Setelah berbagai cara lain melalui jalan musyawarah dengan yang punya hak atas tanah menemui jalan buntu dan tidak membawa hasil sebagaimana yang diharapkan sedangkan keperluan penggunaan tanah sangat mendesak sekali.
5. Ditelantarkan.
Lahan ditelantarkan jika dengan sengaja tidak dipergunakan sesuai dengan keadaannya atau sifat dan tujuannya dari haknya.
6. Tanahnya musnah.
Jika tanah karena suatu keadaan geografis atau lingkungan atau sebab lain letaknya sehingga menjadi menutup bidang tanah tersebut.
7. Pasal 20 ayat ( 2 ) Undang-Undang Pokok Agraria
Apabila pemegang Hak Guna Bangunan dalam jangka waktu 1 ( satu ) tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas tanah tersebut kepada pihak lain yang telah memenuhi syarat dan apabila dalam jangka waktu tersebut haknya tidak dilepaskan atau dialihkan hak tersebut hapus karena hukum.
Hapusnya Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara mengakibatkan tanahnya kembali menjadi Tanah Negara, apabila hak tersebut hapus atau tidak diperpanjang atau tidak diperbaharui lagi maka bekas pemegang hak atas biaya sendiri wajib membongkar bangunan dan benda yang ada di atasnya, dan menyerahkan tanah yang bersangkutan kepada negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya 1 ( satu ) tahun setelah hangusnya hak tersebut, Maka pada pemegang hak diberikan ganti rugi yang besarnya diatur dengan keptusan Presiden.
Jika pembongkaran tersebut tidak dilakukan oleh pemegang hak, maka pembongkaran dilakukan oleh pemerintah dengan biaya ditanggung oleh bekas pemegang hak.
Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan atau Hak Milik mengakiabatkan tanahnya kembali dalam penguasaan pemegang Hak Pengelolan atau Hak Milik dan memenuhi ketentuan yang sudah di sepakati dalam perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan atah Hak Milik.

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar